אנו שומעים מדי פעם על העברת מקרקעין ללא תרומה בין הורים לילדיהם, בין חברים או בין קרובי משפחה מדרגות שונות. יצאנו לבדוק ביחד עם עו”ד אביב גלמן, עורך דין מקרקעין בקריות, מהן הסיבות המרכזיות להעברה של מקרקעין ללא תמורה.
מהי עסקת העברה ללא תמורה במקרקעין?
סעיף 1 לחוק המתנה מאפשר הקניית נכס מקרקעין כמתנה כל עוד עומדים בתנאי החוק.
העברה ללא תמורה במקרקעין נשמעת תחילה כדבר מעט מוזר. מצד אחד, עסקאות מקרקעין מבוצעות בסכומים גבוהים ולא תמיד מתקבל על הדעת הסכם העברה של דירה במתנה, אך מצד שני, ישנן לא מעט סיבות רבות לכך שמקרקעין יועברו בין חברים או קרובי משפחה כמתנה.
הסיבות המרכזיות להעברה של מקרקעין ללא תמורה:
- חסכון במס רכישה – רכישה של דירה שניה מחייב בתשלום מס רכישה. בהעברה של הדירה שברשותו לידי צד שלישי לפני רכישת הדירה החדשה או עד 24 חודשים מרגע הרכישה, מרוויחים מיסוי נמוך בהרבה או פטור לחלוטין מתשלום מס רכישה.
- חסכון במס שבח – אין אפשרות למי שמחזיק ביותר מדירה אחת לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת אחת הדירות. הדרך לעשות זאת היא באמצעות העברה של דירה אחת במתנה לצד שלישי, ואז למכור במהרה את הדירה הנותרת, שתיחשב כעת בתור “דירת מגורים יחידה מזכה”, ולקבל פטור מלא ממס שבח.
- הגדלת אחוזי מימון משכנתא – רכישת דירה שניה מגבילה את סך המשכנתא שניתן לקבל (מעבר למיסוי הנוסף). העברה של הדירה הקיימת לידי צד שלישי תאפשר למנף נכס יקר יותר, וגם תחסוך במס.
- גירושין – לעתים אחד הצדדים מעוניין לפני תהליך הגירושין להבטיח לעצמו מקרקעין שרשומים על שמו בלבד ומעביר אותם לצד שלישי. כמו כן מקובל הדבר בפרק ב’ בחיים כאשר רוצים להבטיח את הדירה לילדים מפרק א’ בחייו של בעל המקרקעין.
- ירושה – לעתים הורים מעבירים את המקרקעין שברשותם לילדיהם בעודם בחיים כמתנה על חשבון ירושה עתידית כדי למנוע סכסוכי משפחה בעתיד.
- הגנה מפני נושים – העברת זכויות במקרקעין בדרך של מתנה מגנה לעתים על בן או בת הזוג למקרה שיהיו בעתיד חובות לנושים. בדרך זו שומרים על הדירה מחוץ לכל הסדר חוב, אם יהיה חוב. חשוב לשים לב שאם כבר יש חובות, אז פעולה העברה ללא תמורה היא פעולה אסורה, מהווה הברחת נכסים, והיא פעולה שניתן יהיה לבטל במסגרת הליכים משפטיים מתאימים תוך שמבצע הפעולה עלול לשאת מעבר לעלויות כספיות נכבדות גם בסנקציות פליליות.
כיצד מבצעים העברת מקרקעין במתנה?
על מנת שהעברת הדירה תבוצע בדרך הנכונה מבחינת כל הרשויות, יש להתנהל נכון ולהיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין הבקיא בנושא זה.
באופן כללי, יש לדאוג לחתימה של שני הצדדים, האחד עבור השני, על כך שהנכס מועבר ללא תמורה כמתנה. בנוסף על הצהרות אלו יש לחתום על שטרות מתאימים ובקשות להעברה בהתאם לגוף שמנהל את רישום הזכויות (טאבו, רמ”י, חברה משכנת). על כל אלו יש להגיש הצהרות מתאימות בדבר העברת המקרקעין במתנה לרשות מיסוי המקרקעין בתוך 30 יום מביצוע העסקה. כמו כן יש לוודא היעדר חובות ארנונה, היטל השבחה, והערת מבנה מסוכן שחלקם עלולים לטרפד את השלמת רישום עסקת המתנה.
התהליך דורש התערבות עורך דין מקרקעין לכל אורכו וכיוון שמדובר בעסקה שבה שני הצדדים מעוניינים לבצע אותה בהסכמה ובהבנה על מהות ומשמעות העסקה, עורך דין אחד יכול לייצג את שני הצדדים בעסקה.