בניית תמהיל משכנתא נכון יכול לחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שח במהלך השנים. משכנתא מורכבת מכמה מסלולים יחדיו שמרכיבים את מה שמכונה תמהיל משכנתא שילווה אתכם לאורך תקופת המשכנתא. מדובר על שיטה לפיזור סיכונים כדי לא ליפול על מסלול שהופך ליקר ולא משתלם במהלך השנים. השאלה היא איך יודעים לבנות את התמהיל הנכון עבורכם.
בניית תמהיל משכנתא מושלם הוא דבר שקשה ליצור. במהלך 20-25-30 שנים של תשלומים משכנתא ייתכנו שינויים משמעותיים בכל כך הרבה פרמטרים שישפיעו על גובה התשלום שלכם, כך שלא ניתן לדעת מראש מה יהיה הכי טוב לעוד עשרות שנים קדימה.
יחד עם זאת, בניית תמהיל משכנתא שמורכב מכמה מסלולים שונים, יוצר מצב של פיזור סיכונים שמאפשר לכם להיות שקטים יותר לגבי שינויים משמעותיים בגובה התשלום החודשי. ייתכן ומסלול אחד יתייקר במהלך השנים ואילו האחרים יהפכו זולים יותר. בדרך זו תישמרו על גובה החזר יציב פחות או יותר לאורך השנים. עם כל זאת יש דרכים לבנות תמהיל שיהיה איכותי וטוב יותר עבורכם באמצעות יועץ משכנתאות מוסמך.
איך בונים תמהיל משכנתא נכון ומוצלח?
ראשית כל חשוב להבין שנציגי הבנקים אינם ידידים שלכם והמטרה שלהם היא רווחים לבנק בכלל ולמחלקת המשכנתאות בפרט. זאת הסיבה שכדאי לקבל יעוץ וליווי מקצועי של יועץ משכנתאות בעל ידע בתחום עם קשרים במחלקות המשכנתא של הבנקים השונים באזור המגורים שלכם.
על פי יריב נרדע, יועץ משכנתאות בקריות, יועץ משכנתאות מייצג אתכם והמטרה שלו לבנות עבורכם תמהיל משכנתא שהכי מתאים עבורכם, עם ריביות נמוכות ככל שניתן ולהתנהל מול הבנק למען הצרכים שלכם. יועץ משכנתאות מקצועי יכול לחסוך לעתים עשרות אלפי שקלים כאשר הוא מייצג אתכם מול הבנק עם התמהיל הנכון.
איך לבנות תמהיל משכנתא מומלץ?
תמהיל משכנתא מומלץ יכול להיות מורכב מהמסלולים הבאים:
- מסלול פריים – מסלול שאיננו צמוד מדד עם ריבית משתנה. מצד אחד איננו עולה עם המדד אך יש סיכון בריבית שתעלה לפתע. הריביות מעולות בשנים האחרונות אז הוא די מומלץ. מקובל לבחור ב 33% מסלול פריים במשכנתא.
- מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד – מסלול סולידי בו אין שינויים והוא "רגוע". הבנקים אבל לא פראיירים ולכן המסלול הזה יקר יחסית לאחרים בטווח הקצר. הריבית עליו נחשבת גבוהה ויש רק לקוות לטוב בטווח הארוך מבחינת ההימור על שערי הריבית או המדד. כדי לשמור על "הימור" סולידי ניקח אותה לתקופה בינונית של 15 שנים כדי לא לשלם הרבה בטווח קצר ואולי להרוויח בהמשך הדרך. 15% יספקו אותנו בתמהיל.
- מסלול בריבית קבועה צמודת מדד – ניתן לשלב מסלול שכזה לתקופה קצרה בה יש צפי לריבית בשיעור נמוך (כמו כיום) ועם התאמה למדד. ההמלצה שלנו היא כ 25% בתמהיל הכללי.
- מסלול בריבית משתנה צמודת מדד – בניגוד למסלול פריים, כאן ניתן לקצוב את התקופה לנקודה בה הריבית משתנה כל 5 שנים. בדרך זו אנו מחזקים את מסלול הפריים עם שינויים אפשריים לטובתנו. נשלב 27% במסלול שלנו.
- מסלול מט"ח – מסלול שיכול להיות מושפע מתנודתיות רבה. כרגע שערי הדולר והיורו למטה אבל ייתכן ובעוד שנה או שנתיים הם יעלו בצורה חזקה ואז המסלול יהיה יקר עבורכם. לעת עתה ההמלצה היא לא לבחור בו.
כפי שניתן לראות מדובר על עניין מורכב בעל משמעות לכל אחוז או שניים בכל מסלול שתבחרו. רק יועץ משכנתא שמייצג את האינטרסים שלכם יכול להציע לכם תמהיל שמתאים עבורכם על פי היכולות הכלכליות שתעמדו בהם, עם או בלי הלוואות גישור ופרק זמן שהכי משתלם עבורכם.